Distrato do Imóvel

Distrato do imovel

O atual cenário da economia brasileira vem deixando uma parcela da população cada vez mais inadimplente com as suas obrigações. Hoje Edmilson Coutinho Advogados falará sobre as obrigações decorrentes do contrato de compra e venda de imóvel, mais precisamente em relação ao distrato do imóvel, momento em que o comprador rescinde o contrato e por este motivo perde uma parte do dinheiro já pago pela compra do imóvel.

O distrato do imóvel é um tema bastante discutido nos tribunais. O STJ editou em 2015 a Súmula nº 543 (aplicada apenas para os casos de relação de consumo, conforme normas previstas no CDC), consolidando o entendimento que o tribunal vinha julgado sobre o tema, indo de contra a retenção de valores já pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual na qual teve como culpa exclusiva a empresa vendedora (construtora, incorporadora, imobiliária…). Vejamos o que a referida súmula trata em relação ao distrato do imóvel:

Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Entretanto, a súmula apenas usou o termo “parcialmente” para regular o percentual de punição nos casos em que o comprador queira rescindir o contrato (por exemplo, a impossibilidade de permanecer pagando as prestações). Assim, súmula não fixou percentual exato do valor a ser abatido em caso de rescisão provocado pelo comprador.

Por existir essa omissão na súmula 543, muitos casos de distrato de imóvel foram parar na justiça por ter a empresa vendedora do imóvel retido um percentual considerado elevado no momento de devolver os valores ao comprador. Entretanto, o STJ possui entendimento quanto a esse percentual, vejamos julgado:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01).


Com esta análise fática podemos concluir que em caso de rescisão do contrato por culpa exclusiva da empresa, a mesma restituirá todo o valor pega pelo comprador, acrescido com juros e correção monetária. A culpa exclusiva pelo distrato por parte do vendedor pode se dar por vício no imóvel, atraso no prazo de entrega do imóvel, bem como outras situações. No caso de atraso na entrega do imóvel, é possível o pedido de indenização por danos materiais e morais, bem como pagamento de multa, caso previsto em contrato.

Já no caso do distrato do imóvel ser requerido pelo comprador, pode haver a retenção de quantia em relação aos valores já pagos até a data do requerimento da rescisão, valor esse para custear as despesas administrativas. Assim, os Tribunais entende ser abusiva a cláusula que prevê retenção maior que 10% dos valores já pagos pelo comprador.

Equipe Edmilson Coutinho Advogados

About the author: ecadv

Leave a Reply

Your email address will not be published.